×

Ostrzeżenie

JUser::_load: Nie można załadować danych użytkownika o ID: 62.

Stare przysłowie mówi, że nie ma tego złego, co by na dobre wyjść nie mogło. Kryzys z kredytami indeksowanymi we frankach szwajcarskich może być w myśl tego przysłowia wykorzystany do zainicjowania znaczących reform polskiego systemu finansowego.

Co by się stało, gdyby powstał Polski Bank Hipoteczny, który przejąłby kredyty hipoteczne zaciągnięte przez Polaków? Jakie byłyby korzyści z powstania takiego banku? Bank ten mógłby być własnością samorządów, które poprzez tą instytucję mogłyby prowadzić politykę inwestycyjną na swoim terenie. Taka struktura banku pozwoliłaby na wprowadzenie zasad wzorowanych na bankowości islamskiej. To znaczy udzielone kredyty byłyby bez odsetek (ewentualnie – w okresie przejściowym z odsetkami w wysokości WIBOR), ale w zamian bank pobierałby część czynszu w całym okresie użytkowania nieruchomości.

Problem kredytów frankowych można by rozwiązać poprzez sprzedaż przez NBP bankowi hipotecznemu opcji na zakup franków po kursie przy jakim były zaciągnięte kredyty i dostosowanych do terminów spłaty tych kredytów. Rozliczenie mogłoby być dokonywane w udziałach banku hipotecznego. W ten sposób część rezerw walutowych zostałaby z biegiem czasu zamieniona na udziały w polskich nieruchomościach (które zapewne będą zyskiwać na wartości).

Poniżej zebrano spis korzyści z funkcjonowania takiego banku, dodając przy okazji nieco szczegółowych zasad jego funkcjonowania:

1. Korzyści dla kredytobiorców

1.1. Pozbycie się „garba odsetkowego”. Do spłaty pozostaje pożyczony kapitał (minus dotychczasowe spłaty).

1.2. Wielkość czynszu płaconego bankowi może być uzależniona od tego, czy i jak kredyt jest spłacany. W skrajnych przypadkach może istnieć możliwość przejęcia nieruchomości przez bank w zamian za czynsz (jednak bez prawa sprzedaży innym instytucjom). Daje to poczucie bezpieczeństwa – gdyż jeśli ktoś kupił/wybudował dom, to będzie miał prawo w nim mieszkać opłacając czynsz - do śmierci, nawet jeśli nie będzie mógł wykupić hipoteki.

2. Korzyści dla samorządów (właścicieli banku)

2.1. Uzyskanie stabilnego źródła przychodów o wiele lepszego, niż podatek katastralny (czynsze płacone przez właścicieli skredytowanych nieruchomości).

2.2. Bank Hipoteczny umożliwiłby prowadzenie rozsądnej polityki inwestycyjnej i mieszkaniowej. Przejęte nieruchomości (nie spłacone a opuszczone przez lokatorów) mogłyby z czasem zastąpić lokale socjalne.

2.3. Przy okazji mógłby przejąć rolę banków miejskich – obsługujących budżet gmin. Pozwoliłoby to na likwidację olbrzymich kosztów finansowych ponoszonych w tej chwili przez gminy.

3. Korzyści dla banków.

3.1. Zmniejszenie (praktycznie do zera) ryzyka związanego ze spłatą kredytów.

3.2. Likwidacja ryzyka kursowego (gwarancja ze strony państwa otrzymania w określonym terminie przewidzianej umowami kwoty w walutach w jakich są indeksowane te umowy).

4. Korzyści dla państwa

4.1. Rozwój kredytów hipotecznych (dzięki lepszym warunkom) umożliwi szybkie zaspokojenie wielkich potrzeb mieszkaniowych obywateli i ożywienie w wielu działach gospodarki.

4.2. Likwidacja problemu kredytów hipotecznych w sposób pozbawiony napięć i zagrożeń dla stabilności systemu finansowego.

4.3. Łagodne przesterowanie działalności NBP na większe zaangażowanie we wsparcie dla polskiej gospodarki.

Najtrudniejszym do rozwiązania jest oczywiście problem odsetek. Przy średnim oprocentowaniu kredytu 5% rocznie i okresie spłaty kilkunastu lat – odsetki wyniosą około połowy pożyczonego kapitału. To są koszty zbyt duże, aby można je było zrównoważyć zbieranym czynszem (musiałby on sięgać tysiąca złotych miesięcznie). Dlatego ważną częścią działalności banku powinno być zamiana (spłacanie) kredytów w bankach komercyjnych na kredyty w banku hipotecznym. O ile oczywiście jest to możliwe/sensowne i pozwalają na to kapitały banku. Zmniejszenie w ten sposób płaconych odsetek poniżej 2% pozwoliłoby na uzyskiwanie dochodów już przy czynszach rzędu 200-300 PLN. Oczywiście konieczne byłoby tu solidarne rozłożenie kosztów odsetkowych tych kredytów, których nie udałoby się wcześniej spłacić.

Czy to jest realne? Skąd wziąć kapitał na założenie takiego banku?

Na koniec 2013 roku zasłużenie Polaków z tytułu kredytów hipotecznych wynosiło około 330mld zł.

Możemy oszacować, że aktualnie (po uwzględnieniu zmiany kursów) jest to około 400mld PLN. Potrzeby kapitałowe dla udzielenia takich kredytów zgodnie z obowiązującymi funkcjonujący system finansowy regułami wyniosłyby 12-15 mld PLN – bez uwzględnienia ryzyka kursowego.

Kredyty indeksowane w walutach obcych (głównie CHF) to około 150 mld PLN. Jest to równowartość około 1/3 polskich rezerw walutowych. Gdyby NBP nie zgodził się zabezpieczyć tych spłat – bank musiałby dodatkowo posiadać 12 mld PLN (8% ze 150mld). Czyli potrzeba góra 24-27 mld PLN. Jak zgromadzić taki kapitał? Stosunkowo prosto. Kapitał założycielski banku zostałby wniesiony w postaci nieruchomości będących własnością samorządów. Dzięki zasadzie zamiany odsetek na czynsze (czyli de facto udział w nieruchomości) ten kapitał powiększałby się wraz z realizacją (finansowaniem) inwestycji. Zakaz prowadzenia spekulacji finansowych praktycznie eliminowałby groźbę bankructwa takiego banku.

Oczywiście jak każde rozwiązanie – także powyższa propozycja ma pewne wady.

1. Uruchomienie tego typu bankowości co prawda nie spowodowałoby żadnych wymiernych strat banków komercyjnych, ale mogłoby oznaczać szybki kres ich działalności w zakresie udzielania kredytów hipotecznych. Można więc spodziewać się prób przeciwdziałania z ich strony.

2. W tych działaniach banki z pewnością mogą liczyć na wsparcie państwa. Dla władz problemy kredytobiorców są bowiem statystycznie nieistotne: Pomimo relatywnie dużego udziału portfela kredytów mieszkaniowych nominowanych lub indeksowanych we frankach szwajcarskich (131 mld zł, 7,7 proc. PKB wg stanu na koniec listopada 2014 r.; po aprecjacji CHF ok. 160 mld zł i 9,4 proc. PKB) sektor bankowy jest stabilny i odporny na szoki zewnętrzne, w tym na znaczne zmiany kursu walutowego [...]. Negatywny wpływ wzrostu kosztów związanych z obsługą walutowych kredytów mieszkaniowych na wzrost gospodarczy, poprzez ograniczenie konsumpcji gospodarstw domowych, uznano za znikomy. Wynosi on ok. 2 mld zł w skali roku.

Tak jak wspomniano na wstępie – każdy problem może być impulsem dla pozytywnych zmian. Jednak nie są one możliwe bez poznania prawdy. Tak jak alkoholik nie jest w stanie poradzić sobie z nałogiem - jeśli się do niego nie przyzna sam przed sobą, tak Polacy nie przezwyciężą kryzysu związanego z kredytami hipotecznymi, bez akceptacji prawdy o systemie z którym mają do czynienia. Pojawiające się głosy, że banki powinny oddać nieuprawnione zyski świadczą o tym, że Polacy nadal wierzą w to, że banki działają dla ich dobra. Tymczasem celem banku jest maksymalizacja zysków. Jeśli działają w granicach prawa – mówienie o tym, że te zyski są nadmierne lub nieuprawnione jest absurdem. Problem prawa jest zaś problemem między państwem a obywatelem. Tu także należałoby oczekiwać, że Polacy wreszcie zrozumieją, że współczesna Polska jest opresyjnym państwem prowadzącym politykę w imieniu i na rzecz obcego kapitału. Bez zrozumienia tego nie ma co marzyć o jakichkolwiek sensownych reformach.

 

Jerzy Wawro, 2015-02-05